Þetta ástand, á húsnæðismarkaði, er auðvitað í boði stjórnmálamanna úr öllum Alþingisflokkunum. Nú sjást merki þess að ráðherra velferðarmála (og húsnæðis) sé að átta sig á að hér er risavaxið úrlausnarefni sem ekki er möguleiki á að leysa nema með verulega breyttri nálgun. Ásmundur Einar Daðason opnar fyrir að við lítum til Finnlands og fleiri nágrannalanda þar sem skilvirk ívilnun og samstarf sveitarfélaga og ríkisins leggur af mörkum og virkjar sjálfbæran rekstur í samvinnufélögum og sjálfseignarfélögum neytenda, og í hálfopinberri umgjörð.  Liðsinnis hefur verið heitið frá ráðherrum annarra Norðurlanda til að laga íslenska byggingarregluverkið að því sem er í gildir í Skandínavíu þannig að framleiðendur geti selt fullframleiddar íbúðir og húshluta til Íslands án tæknilegra og viðskiptalegra hindrana.

Staðan á haustdögum 2018

Húsnæðisbólan veður enn áfram, íbúðaverðið er í rugluðum hæðum í höfuðborginni og teygir sig til nærsvæðanna, Reykjanesbæjar, Hveragerðis og Selfoss, Akraness og jafnvel alla leið til Akureyrar.

Byggingarkostnaður fer hins vegar ekki hækkandi,a líklega þvert á móti, og þótt byggingarvísitalan standi næstum í stað þá hækkar verðið á nýjum húsum og tilboðin frá verktökunum eru gjarnan 25-50 prósent yfir áætlunarverði.

Skortur er á leiguhúsnæði víðast hvar um land og leiguverð rýkur upp. Fákeppnistök svokallaðra fjárfesta (stóru leigufélaganna) birtast grímulaus í þeirri ruddalegu hugmynd að hægt sé að spinna ávöxtunarkröfur af útleigu íbúðarhúsnæðis svo bratt upp að skráning í Kauphöllina sé raunhæfur kostur. Skráningarhroki Heimavalla hnökrar eitthvað, en þrátt fyrir það fara félögin stóru með ruddaskap að leigjendum, sem sagt er upp leigu eða tilkynnt um hækkanir sem nema tugum prósenta.

Hinn opinberi Íbúðalánasjóður býður áfram bara okurvaxtalán sem eru óralangt frá því sem þekkist í siðmenntuðum samanburðarlöndum eða 4,2 prósenta verðtryggðir vextir á meðan að í nágrannalöndum eru vextir til langs tíma 2,0-3,5 prósent óverðtryggt og niður undir 0-1,2 prósent fyrir breytileg kjör í styttri tíma til bestu kúnna.

Ástandið skýrist ekki af því að það sé „skortur eða langur biðtími eftir félagslegum íbúðum“,  heldur er húsnæðisverðið og leiguverðið á almenna markaðinum komið svo langt upp fyrir greiðslugetu fullvinnandi fólks á lægri launum að með því verður til alveg ný eftirspurn eftir félagslegu húsnæði.

Hækkandi íbúðaverð langt upp fyrir byggingarverð  bætir ekki hag nokkurs manns til lengri eða skemmri tíma. Einungis spákaupmenn hagnast raunverulega á verðbólunni; þeir sem veðja á hækkanir, byggja til að selja á skortmarkaði og þeir örfáu sem eru að selja sig út af eigendamarkaði.

Allir hinir tapa á verðbólunni og alveg sérstaklega skuldsetti hópurinn sem tekið hefur lán í verðtryggðum íslenskum krónum og sætir nú því að vísitala lána hækkar meira vegna verðbólgu íbúða  heldur en framfærsluvísitalan lækkar með sterku gengi og aukinni samkeppni í heimilisvörunni. Þetta er afleiðing af illa rökstuddum duttlungum Hagstofunnar sem virðist ekki hafa nein skýr lagafyrirmæli um verðmælingar að baki útreiknings vísitölu neysluverðs, sem síðan er notuð til grundvallar við verðtryggingu lána. 

Allar aðgerðir og umræða beinist í þá átt að „auðvelda kaup“, eins og það er orðað, sem þýðir á mannamáli að fjölga þeim sem skuldsetja sig vegna íbúðarhúsnæðis. Engin virk orðræða er um aðra kosti, hagkvæmrar almennrar leigu eða reksturs íbúðafélaga í samvinnufélögum og sjálfseignarfélögum eins og algengt er í þeim löndum sem best sinna húsnæðiþörfum venjulegs fólks.

Meðan orðræðunni er beint að því að „auka eftirspurn“, jafnvel með lánum og viðbótarskuldseningu byrjenda á húsnæðismarkaði, þá hækkar verðið eins og Ólafur Margeirsson hefur skilmerkilega rakið í Eyju-pistli.   

Lausnin getur því eingöngu falið í sér aðgerðir á eftirfarandi sviðum:

1. Að stórauka framboð.

2. Að skila lækkandi byggingarkostnaði beint til neytenda.

3. Með almennum kostnaðarlækkandi aðgerðum.

4. Með því að stíga út úr fákeppnistökum verktaka og fjárfesta og því lánaumhverfi sem lífeyrissjóðirnir setja „lágmarksgólfið“ fyrir með ósjálfbærri 3,5 prósenta raunávöxtunarkröfu í verðtryggðum gerviheimi.

Það er vel hægt að skapa varanlega betri íbúðamarkað og húsnæðisöryggi

Fyrirmyndir eru tiltækar í nágrannlöndum og lykilríkjum ESB/EES svæðisins. Þar er hagkvæmur leigu- og búseturéttamarkaður í neytendafélögum/samvinnufélögum, verulega umfangsmikill og stórt hlutfall almennra íbúða í fjölbýli. Það gerist með því að sveitarfélög og hálfopinberir sjóðir eru farvegir fyrir skipulagsákvarðanir og fjármögnun hagkvæmra íbúða í almannaþágu.   

Danska ríkisstjórnin, í samvinnu við sveitarfélög, jók nýverið „ríkislán“ til Landsbyggefonden sem lánar almennum íbúðaleigufélögum/samvinnufélögum neytenda vaxta- og/eða afborgunarlaus lán til lengri tíma. Almen-bolig kerfið danska og andels-bolig eru kerfi þar sem almenningur getur gengið að öruggu og hagkvæmu húsnæði, án þess að sæta flokkun á grundvelli tekna eða félagslegrar stöðu. 

Finnar hafa síðastliðin 20 ár borið gæfu til að tryggja uppbyggingu hagkvæms húsnæðis og að langmestu leyti með samstilltu átaki neytendafélaga og sveitarfélaganna, með virkum þróunarstuðningi ríkisins. Verbólga íbúðaverðsins hefur þannig ekki stefnt öryggi í afkomu fólks í hættu í því landi, og vextir íbúðalána eru afar lágir síðustu ár.

Í Þýskumælandi Evrópu er löng hefð fyrir því að tryggja hófsaman leigumarkað, bæði með íhlutandi stýringu og sterkum réttindum leigjenda og með því að neytendarekstur í samvinnufélögum í  bland við hálfopinber íbúðafélög skapar jafnvægi og markaðsaðhald. „Leiguverðþak“ er virkt tæki til að koma í veg fyrir skriðuhækkanir á leiguverði og hefðir eru fyrir því að einkarekin leigufélög sem fara offari gegn neytendum séu yfirtekin eða einstakar íbúðir keyptar yfir í annað rekstrarumhverfi, með liðstyrk sveitarfélaga.

Íslenska regluverkið hefur tekið óþægilega mikið mið af Bandarískum og Breskum viðmiðunum, þar sem almenningi er kastað á bál húsnæðisbraskara og spákaupmanna, eða situr uppi með undirmálshúsnæði og búsetu í ömurlegum ghettóum.  Brexit-bullið er tilbrigði við hið siðlausa stef húsnæðisokurs og skorts, þar sem smælinginn sækir ölmusu eða situr á götunni ef hann hvorki vill eða getur mokað peningum í braskara og okrara.

Á Íslandi undir lok ársins 2018  er ekki einu sinni til neitt heildaryfirlit um það hversu margt fólk býr við ófullnægjandi húsnæði, í iðnaðarhverfum og bráðabirgðaskúrum, eða er í raun heimilislaust þótt það fái húsaskjól hjá ættingjum eða velviljuðum. Vafi leikur á að Íslandi standi við alþjóðlegar skuldbindingar að því er húsnæðiöryggi almúgafólks varðar. Gistiverkafólk frá starfsmannaleigum virðist meðhöndlað af fullkominni ósvífni. Ástandið er alla vega ömurlegt og hvergi sér fyrir endann á því, þetta sjá allir og þetta viðurkenna allir aðrir en bankar og „svokallaðar greiningardeildir“  og aðrar málpípur braskaranna.

Almenningur á Íslandi verðskuldar að gert verði þjóðarátak í húsnæðismálum árin 2019-2023,  þar sem við sækjum viðmiðin til þess sem best hefur gengið í næstum 100 ár í þeim Evrópulöndum sem við viljum bera okkur saman við. Til þess átaks skortir okkur ennþá nægilega leiðsögn eða alveg nýja forystu. Ásmundur Einar Daðason virðist eins og áður segir átta sig á að þetta ástand leysist ekki af sjálfu sér, nýjar aðgerðir og breytt regluverkt þarf til. Ný forysta í stórum félögum launþega freistar þess að ná fram úrbótum í gegnum kröfugerð sína í kjarasamningum.

Jafnhliða þurfa aðilar með þekkingu á markaðinum og reynslu að virkja hugvit og vilja til að færa okkur lærdóma og lausnir frá þeim svæðum í nágrenni og á EES-svæðinu sem best hafa staðið sig.

Aðgerðalisti í húsnæðismálum í aðdraganda kjarasamninga 2018-2019

1. Bann við verðtryggingu lána til einstaklinga. Eitt af forgangsverkefnum til að koma kjörum og möguleikum íslenskra fjölskyldna inn í sambærilegan farveg við það sem er almenn regla í betur siðuðum nágrannalöndum er að innleiða bókstaflegt bann við verðtryggingu lána til einstaklinga. 

2. Leigustarfsemi verði skráð og eftirlitskyld. Bannað verði að harka með skammtímaleigu og fylgt fordæmi Svía og Þjóðverja, til dæmis að því er varðar beinar verðlagshömlur á húsaleigu. Aðilar í leigustarfsemi verði skyldaðir til að bjóða alltaf langtímaleigusamning, án uppsagnarsjálfdæmis og án sjálfdæmis um verðbreytingar sem ekki eru rökstuddar með kostnaðarbreytingum.

3. Skipulagsskilmálar virkjaðir með endurnýjaðri löggjöf sem takmarkar eða afnemur sjálfdæmi eigenda íbúða sem byggðar eru og stofnaðar sem heilsársíbúðir til lögheimilis fjölskyldna.  Nauðsynlegt er að skattleggja „tómthús“, stöðva verður svarta útleigu og hark og stöðva þarf skammtímaleigu á lögheimilisíbúðum. Koma þarf á varanlegri skilgreiningu lóða undir leigu- og búsetuíbúðir án hagnaðarkröfu og skilyrða ábyrga og hagfelld blöndun allra íbúðahverfa.

4. Úthlutun lóða til almannafélaga sem rekin eru án hagnaðarkröfu gegn kvöðum um að íbúðir verði ekki seldar út úr félögunum til hagnaðar eða þannig að það raski skipulagsákvörðunum.  Jafnhliða væri málefnalegt að úthluta lóðum til einstaklinga sem byggja yfir sig sjálfir þannig að lóðin væri á „gjafverði“, en þá þannig að við sölu mundu lóðagjald koma til greiðslu sem fast hlutfall af íbúðaverðinu eftir nánari verðskrá.

5. Jafnframt ætti að veita íbúðafélögum neytenda sem rekin eru án hagnaðarkröfu takmarkaðar heimildir til útgáfu á verðtryggðum skuldabréfum til langs tíma, miðað við að um væri að ræða þak á vexti við 1-1,5 prósent ofan á samræmda vísitölu neysluverðs. Með þessu ætti að leggja „skyldusparnað“ á alla sjóðasöfnun lífeyrissjóðanna, í því formi að gera þeim skylt að kaupa tiltekið magn skuldabréfa af íbúðafélögum neytenda miðað við eftirspurn eftir hagkvæmum íbúðum í rekstri í samvinnufélögum og lýðræðislegum sjálfseignarfélögum sem rekin eru án hagnaðarsjónarmiða.

6. Sveigjanlegt regluverk fyrir íbúðafélög neytenda til jafns við félög aldraðra og stúdenta, varðandi þéttni byggðar og íbúðagerðir/stærðir, þannig að þjónusta í sameign gæti sinnt mikilvægum fúnksjónum, til dæmis um geymslur og þvottahús.

7. Sveitarfélögum væri með öllu bannað að „skortselja lóðir“ til hagnaðar og með heimildum kaupenda til að braska með byggingarrétti. Byggingarréttur sem ekki er nýttur í samræmi við skipulag innan hóflegra tímamarka falli aftur til sveitarfélags án endurgreiðslukvaðar fyrr en nýr byggingaraðili tekur við honum.

8. Viðlagasjóður 2.1. Íbúðafélög neytenda og sveitarfélög stofni til svæðisbundinna framkvæmdaverkefna þar sem raðsmíði og hagkvæmur innflutningur á húseiningum og einingahúsum frá Skandínavíu verður settur í forgang, af enn stærri skala en gert var með Viðlagasjóði 1973-1975 þegar flutt voru inn nærri 500 hús. Raunhæft er að stefna að smíði eða innflutningi að minnsta kosti 5.000 nettra íbúða í raðhúsum/keðjuhúsum, parhúsum og smærra fjölbýli á 24-30 mánuðum og öðrum 5.000 íbúðum næstu 3-5 ár þar á eftir. Eðlilegt er að slíkt verkefni yfirtaki sérstakan stuðning við leiguíbúðir fyrir lágtekjufólk, samkvæmt lögum nr. 52/2016 um stofnstyrki. Þetta stórátak verði útfært þannig að um verði að ræða blandaða íbúðabyggð fyrir alla aldurshópa, ólíka tekjuhópa og fjölskyldustærðir.

9. Horfið verði frá ghettóvæðingarstefnu ASÍ-BSRB, þar sem lágtekjufólki er safnað saman í sérgreind íbúðafélög og stigaganga eða hverfiskjarna. Slík stefna er bæði mannfjandsamleg og heimskuleg af því að hún felur ekki í sér neina tegund af hagkvæmni eða samfélagslega jákvæðum markmiðum sem slíkum. Þess í stað standi sveitarfélög og launþegafélög með neytendum og framfylgi skilvirkri skipulagsstefnu með blöndun íbúðagerða og breiðum verðflokkum í öllum hverfum og kjörnum.  Íbúðafélög með leigu- og búseturétti, í óhagnaðardrifinni umgjörð, geta orðið kjölfesta í samfélagslega sjálfbærri endurnýjun byggða um höfuðborg og landsbyggðarþéttbýli alveg jafnt.

10. Skattur í sjóðsöfnun lífeyrissjóðanna er réttætismál. Hann verði notaður til að fjármagna stórauknar byggingar íbúðafélaga neytenda sem rekin eru án hagnaðarkröfu til að framleiða upp í núverandi íbúðaskort og skapa varanlegt jafnvægi á húsnæðismarkaðnum.    Með því væri dregið úr fjárfestingarþrýstingi lífeyrissjóðanna, og verðbóluhættu, og um leið tappað af möguleikum spákaupmanna og ósvífinna braskara til að hrifsa til sín alltof mikla fjármuni á skömmum tíma.

11. Húsnæðisbætur verði eitt kerfi skattendurgreiðslu, óháð eignarformum en tengt framfærslubyrði  verði „persónuframlag“  vaxtafrádráttar og leigufrádráttar.

Horft á hag neytenda

Þetta eru forgangsmálin eins og þau snúa í október 2018. Neytendarekin húsnæðissamvinnufélög og sjálfseignarfélög sem rekin eru sjálfbær og án hagnaðarsjónarmiða  geta hiklaust orðið lykill að langtímalausn, með virku samstarfi við sveitarfélögin og launþegafélög og með styðjandi lagaramma ALþingis. 

Það er gríðarlega áríðandi að hin nýja forysta launþega, nýr forseti ASÍ og endurnýjuð forysta opinberra starfsmanna, leggist á eitt með hagsmunum félagsmanna sinna.

Þannig verður hægt að neytendavæða íbúðabyggingar og rekstur húsnæðis fyrir fjölskylduþarfir  og hemja gróðasókn spákaupmanna og siðleysi fjármálakerfisins.

Það verður best fyrir okkur öll til lengri tíma litið